Si votre impôt foncier réglé en 2024 a moins augmenté que celui réglé en 2023, cet impôt n’en reste pas moins en hausse constante, puisqu’il est basé sur la prise en compte d’un indice des prix à la consommation. En cas d’inflation, ces bases locatives cadastrales augmentent et le montant de votre impôt foncier également!
Pour calculer votre impôt foncier, les services des impôts prennent en effet en compte la valeur locative de votre bien (immeuble ou maison), appelée aussi « valeur locative cadastrale ». Cette valeur représente le loyer « théorique » que vous pourriez tirer de ce type de bien. Le calcul est effectué à partir des éléments du marché locatif de 1970… revisité en 1980 avec actualisation.
Les services des finances publiques évaluent le confort et la qualité de votre bien, lui donnent une valeur au m² et appliquent ensuite le taux des impôts votés par les collectivités.
Un système bien complexe dont la compréhension totale échappe au commun des contribuables!
Voyons plus en détail.
8 catégories pour classer chaque bien imposé
Les services fiscaux utilisent une méthode dite « par comparaison » pour établir la valeur locative. Ils classent donc votre bien parmi une des 8 catégories d’immeubles (maisons ou immeubles), mais aussi en fonction de votre commune. En effet, d’une commune à l’autre ce classement peut varier, notamment en fonction de la qualité de votre bâti et de son confort…
Ensuite, chaque catégorie d’immeuble se voit attribuer un tarif de valeur au m² par les services des impôts. La valeur locative
assignée à chaque immeuble étant censée représenter la moitié d’une année de loyer.
Chaque bien est évalué au niveau de sa surface dite » pondérée », c’est à dire modifiée en fonction de facteurs d’évaluation qui pourraient faire varier le montant de son loyer s’il était à louer, en prenant en compte un « local de référence » situé sur le territoire de chaque commune:
Facteurs pris en compte pour le calcul de la valeur de votre bien:
– nature des divers éléments composant le local ; importance de la surface du logement ; état d’entretien de la construction ; situation géographique de l’immeuble dans la commune et emplacement particulier du local ; confort du local ( baignoire, douche, gaz,…).
Voici les 8 catégories d’immeubles :
Cliquer sur la vignette pour accéder aux informations.
… De nombreux autres critères (9 au total) sont pris en compte pour évaluer votre bien: « Distribution du local Conception générale », « Pièces de réception », « Locaux d’hygiène », « eau », « chauffage central », …
Et des catégories intermédiaires
Pour complexifier un peu le sujet…, sachez qu’il existe ausi des catégories dites « intermédiaires notées M, se situant entre 2 autres catégories, exemple 5M entre 5 et 6. Pour les dépendances, il existe aussi un tableau avec les 4 catégories de classement de ce type de biens, de A à D.
Pour plus de détails, consulter la page suivante: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006299370/2022-05-09/
Une revalorisation peut aussi être appliquée à la valeur de votre bien notamment lorsque vous faites des travaux d’amélioration et bien entendu d’extension.
Après consultation des commissions communales ou départementales des impôts directs lors des opérations de révision foncière, la valeur de votre bien peut être également ajustée et votre bien changé de catégorie.
Comment savoir quel est le classement de ma maison?
En allant sur votre page « Mon espace particulier » sur le site Impots.gouv.fr vous trouverez l’indication de la catégorie à laquelle a été rattaché votre bien.
Pour cela, sélectionnez l’onglet « Biens immobiliers » puis la rubrique « Consulter ».
A quoi sert cette « valeur locative »?
Elle va servir de base de calcul pour vos impôts, fonciers surtout, après la réforme de la taxe d’habitation et sa disparition pour l’habitat principal. Le service des impôts appliquera à cette valeur le taux voté par les collectivités pour différentes taxes:taxe sur le foncier bâti, et autres taxes de type ordures ménagères, GEMAPI, … Et vous connaitrez donc le montant de votre impôt.
Des inégalités sur le territoire.
En fonction des classements opérés ici et là, deux biens identiques situés dans deux communes différentes peuvent présenter des valeurs locatives différentes et donc un montant d’imposition différent.
De plus, en fonction des taux votés par les communes ou les communautés de communes ou d’agglomération, ou encore la métropole, votre montant d’imposition peut différer, tout comme le niveau de services qui vous est offert…
Et une revalorisation annuelle qui entraîne une hausse d’impôts!
Chaque année, le Parlement vote une actualisation de la valeur locative liée à l’inflation et à la hausse des prix. En 2022, cette hausse a atteint 3,4%. Et plus de 7% en 2023! Pour passer à +3,9% en 2024, l’inflation ayant diminué au cours de l’année 2023.
Cette augmentation s’appliquera à tous les impôts liés à la valeur locative: impôt foncier, taxes diverses, … Sans compter les augmentations de taux ou les nouvelles impositions supplémentaires éventuellement votées par les collectivités.
La taxe foncière, dernier levier des collectivités ?
Avec l’abandon de la taxe d’habitation pour la résidence principale, la taxe foncière sur le bâti devient la seule variable d’imposition encore activable pour les collectivités. C’est pourquoi l’on a constaté en 2022, un tendance plus marquée à l’augmentation de cette taxe.
Mais il ne faut pas oublier les autres taxes: ordures ménagères, taxe spéciale d’équipement, taxe sur la gestion des milieux aquatiques, … qui, au final, constituent également un effort fiscal conséquent pour le contribuable. En effet, ces taxes sont également calculées en prenant en compte les valeurs cadastrales et donc du même coup leur évolution annuelle.
Une réforme annoncée… une fois de plus, mais qui semble se rapprocher.
Le principe d’une révision générale des valeurs des locaux d’habitation en 2026 avait été réaffirmé dans le projet de loi de finances pour 2020. Le mode de calcul des valeurs locatives serait simplifié, en particulier par l’abandon de la notion de local de référence et avec la mise en place d’une grille tarifaire.
Un vrai « serpent de mer », annoncée depuis 2009 et reportée à plusieurs reprises, cette réforme pourrait modifier fortement les montants des impositions foncières. Mais depuis le début de l’année 2023, c’est maintenant l’horizon de 2028 qui est annoncé pour ce « serpent de mer » ou de maire… de la réforme des valeurs cadastrales.
Mais comme les meilleurs chemins sont souvent semées d’embûches, cette réforme entraînera une profonde modification des modes de calcul de nos impôts fonciers. Il y aura une autre système fiscal, et il y aura aussi des contribuables perdants à côté des contribuables gagnants… Seule restera la possibilité d’étaler dans le temps, les effets de ce nouveau système à venir, pour « faire passer la pilule fiscale ».
Une évaluation de la situation des biens immobiliers
Avec l’obligation de déclaration de la situation de l’ensemble des biens immobiliers sur le site impots.gouv.fr, les services de l’Etat marquent une nette accélération dans le processus d’identification des immeubles (piscines et autres…) et de revalorisation des biens. Par ailleurs, l’utilisation des outils numériques et le recours aux satellites et aux datas facilitent grandement le travail des services fiscaux dans ce recensement. Les premiers effets ont été constatés en 2023 autour de la question des piscines déclarées ou non et de leur régularisation. Cette orientation d’une meilleure déclaration des biens assujettis à l’impôt, se poursuit désormais avec les constructions annexes ou les extensions dont une partie a été réalisée sans déclaration. Une démarche de justice et d’équité fiscale.
(Voir notre article sur le « foncier innovant » de la DGFIP)
Soyez donc attentifs au classement de votre maison et aux évolutions de votre bâti à venir.
N’hésitez pas à écrire en recommandé aux services des impôts, si vous constatez des informations erronées sur votre déclaration.
En cas d’acquisition d’un bien immobilier, n’hésitez pas à solliciter avec détermination votre notaire pour une analyse minutieuse de la situation de chacun des bâtiments du bien que vous projetez d’acquérir.
L’application « demande de valeurs foncières »
Ce site d’information publié et produit par la direction générale des finances publiques, permet de connaître les transactions immobilières intervenues au cours des cinq dernières années sur le territoire métropolitain et les DOM-TOM, à l’exception de l’Alsace, de la Moselle et de Mayotte. Les données contenues sont issues des actes notariés et des informations cadastrales.
Une cartographie permet d’accéder très simplement aux valeurs des ventes immobilières effectuées dans un secteur donné, en cliquant sur un quartier de sa commune.
Pour accéder à cette application, cliquer ICI.
Pour plus d’information sur la classification communale des biens: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1544-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TFB-20-10-20-30-20120912
