L’état des lieux est souvent vu comme une simple formalité lors d’une location. Pourtant, c’est l’un des documents les plus importants du contrat de location. Bien réalisé, il protège le locataire comme le propriétaire. Mal fait, il peut se transformer en véritable casse-tête au moment de rendre les clés. Découvrez tous nos conseils pratiques pour réussir vos états des lieux d’entrée et de sortie et éviter les mauvaises surprises avec votre bailleur.

1. Pourquoi l’état des lieux est-il si important ?

L’état des lieux d’entrée décrit l’état du logement lorsque vous en prenez possession.
L’état des lieux de sortie, lui, permet de constater les éventuelles dégradations à la fin du bail.
Ces deux documents servent à comparer l’avant et l’après location.
C’est grâce à eux que le bailleur peut (ou non) retenir une partie du dépôt de garantie pour réparer des dommages.
Un état des lieux précis, c’est votre meilleure protection en tant que locataire.

2. État des lieux d’entrée : soyez méticuleux

Ne signez rien à la légère !
L’état des lieux d’entrée doit refléter fidèlement la réalité du logement.
Prenez le temps, même si l’agence ou le propriétaire est pressé.

Les points à vérifier absolument :

• Testez tous les équipements : prises, interrupteurs, robinets, chauffage, fenêtres, électroménager…
• Notez chaque défaut, même minime : rayure, tache, fissure, ampoule manquante, joint usé, etc.
• Mentionnez l’état de propreté de chaque pièce.
• Prenez des photos datées de chaque élément.
• Vérifiez le compteur d’électricité, de gaz et d’eau, notez les index avec précision, prenez-les en photo.

Astuce locataire : vous avez 10 jours après votre arrivée pour signaler des défauts oubliés, et 1 mois pour le chauffage.

3. Avant de partir : préparez votre état des lieux de sortie
Le secret pour récupérer votre dépôt de garantie ? Anticiper l’état des lieux de sortie.

Voici ce qu’il faut faire :

• Nettoyez minutieusement tout le logement (sols, vitres, cuisine, salle de bain, appareils ménagers).
• Reboucher de manière soignée les petits trous, remplacer les ampoules, revisser les poignées…
• Replacez les meubles ou équipements à leur place initiale.
• Comparez la situation avec votre état des lieux d’entrée : cela vous aidera à corriger les différences.

Petite réparation = gros gain : les petits gestes d’entretien évitent souvent des retenues injustifiées.

4. En cas de désaccord avec le bailleur
Si le bailleur ou l’agence veut vous facturer des dégradations que vous contestez :

1. Ne signez pas l’état des lieux si vous n’êtes pas d’accord.
2. Demandez une copie du document et des justificatifs (photos, devis, factures).
3. Vous pouvez faire appel à un huissier de justice pour un état des lieux contradictoire — les frais seront alors partagés à 50/50.
4. Contactez une association de consommateurs ou la commission départementale de conciliation pour un règlement amiable. (Les représentants des associations UFC QUE CHOISIR siègent souvent dans ces commissions, prenez contact avec eux.)

5. La grille de vétusté : un outil pour évaluer l’usure normale
On confond souvent usure naturelle et dégradation. Pourtant, la différence est essentielle !
C’est là qu’intervient la grille de vétusté, un document de référence qui permet d’évaluer la durée de vie des équipements et la dépréciation normale d’un logement au fil du temps.

À quoi sert-elle ?
La grille de vétusté aide à déterminer si un défaut résulte :

• d’une usure normale liée au temps et à l’usage courant du logement (non facturable au locataire),
• ou d’une dégradation anormale imputable au locataire.

Par exemple : une moquette tachée au bout de 8 ans est souvent considérée comme usée, pas dégradée. En revanche, une moquette déchirée après un an relève d’une dégradation.

Comment est-elle utilisée ?
La grille de vétusté :
– fixe pour chaque élément (peinture, sol, électroménager, etc.) une durée de vie théorique;
– définit un coefficient d’abattement annuel, c’est-à-dire la perte de valeur au fil des années;
– peut être conjointe au bail si bailleur et locataire s’y réfèrent explicitement.

Quel est son intérêt ? Elle objectivise les retenues sur le dépôt de garantie et limite les litiges.

Bon à savoir :
– Dans les locations meublées, les équipements doivent être en bon état de fonctionnement au départ du bail. Leur vétusté ne peut être imputée au locataire si l’usage est normal.

– L’utilisation d’une grille de vétusté n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée, surtout dans les locations gérées par une agence ou un organisme HLM.

– Certaines grilles sont issues d’accords collectifs (par exemple entre fédérations de bailleurs et associations de locataires).
Téléchargez des éléments  ICI

Le bon réflexe : tout documenter
Gardez une copie numérique et papier de votre état des lieux, des échanges de mails, et de vos photos. Ces éléments feront foi en cas de litige. Une preuve visuelle vaut mieux qu’un long débat !

À retenir

• L’état des lieux est votre meilleure défense face aux litiges.
• Prenez le temps de tout vérifier à l’entrée.
• Préparez votre départ plusieurs jours avant la restitution des clés.
• La grille de vétusté permet d’évaluer objectivement l’usure normale des équipements.
• Conservez tous les documents et photos.

En conclusion

Un état des lieux rigoureux, accompagné d’une grille de vétusté claire, c’est un dépôt de garantie récupéré sans stress.
Prenez le temps, soyez précis, et gardez des preuves.
Vous partirez l’esprit léger — et votre bailleur aussi !

ATTENTION
Certaines agences sous-traitent les états des lieux à des sociétés extérieures.
Parfois, ces agences peuvent être également actionnaires de ces sociétés.

Pour les personnes en charge des états des lieux, il s’agit d’aller vite et de ne pas perdre de temps, notamment lors des états des lieux d’entrée dans le logement. Encore une fois, prenez votre temps et faites-vous accompagner de manière à bien gérer cet état des lieux qui fera référence lors de la sortie.

Et rappelez-vous: « gentil n’a qu’un œil », donc « ouvrez bien les deux yeux » et notez tout, y compris les moindres détails, tels qu’un trou sur un mur (cheville pour tableau,…), un carrelage ou une faïence fissurés, un jardin non entretenu, une haie non taillée, un niveau de fioul dans la citerne, un index de compteur d’eau, une rayure sur la porte d’entrée, une chasse d’eau fuyante, du calcaire sur la robinetterie, une porte qui frotte sur le parquet, un sol plastifié qui gondole, un volet roulant qui force,  une boîte à lettres détériorée, …
Tout ce qui n’aura pas été noté comme présentant un défaut, une usure, … sera réputé en bon ou très bon état!